本文摘要：（原标题：李宇嘉：农民工市民化对开发商盈利模式明确提出新的拒绝）近日完结的中央经济工作会议将楼市去库存作为十三五开局之年的五大任务之一，并明确提出了深化住房制度改革的拒绝。

（原标题：李宇嘉：农民工市民化对开发商盈利模式明确提出新的拒绝）近日完结的中央经济工作会议将楼市去库存作为十三五开局之年的五大任务之一，并明确提出了深化住房制度改革的拒绝。事实上，去库存不仅是短期经济工作重点，堪称中长期供给侧改革的最重要内容，并下降到了国家经济战略。也就是说，在目前楼市供需制度框架下，全然去库存效果是受限的，必需要对整个住房制度新的设计。

从供给侧来推展去库存，意味著要提升楼市供给的效率和质量。1998年房改以来，我国以户籍居民购房为主体的市场化高潮早已过去，所以尽管楼市市场需求末端希望政策频出，但快速增长动力仍然不强劲。目前，以农民工居多的非户籍常住人口，在低收入地城市买房比例严重不足1%。

非户籍人口购房比例较低，并非购房意愿严重不足。回乡置业如火如荼，解释在低收入地城市不具备购房的能力，但生产和生活已带入城市的农民工，早已将家乡附近的县（市）作为最后一站或自律市民化的自由选择。

非户籍居民购房能力严重不足，除了收益容许外，户籍隔绝造成其在低收入地享用公共服务成本过低甚至无法享用，也是最重要原因。从国际经验看，城市化亲率多达50%后，由于城市化从高速快速增长转至中短距离快速增长，经济增长速度也不会下台阶。城市化高速快速增长意味著投资高速快速增长。

房地产、制造业和城市基础设施等投资都十分强势，其中城市化带给的房地产投资是主要驱动力，也是GDP低快速增长的源泉。当城市化转入中短距离快速增长后，投资市场需求显著回升，GDP增长速度也就下台阶了。然而，尽管GDP增长速度上升，但经济结构在优化，由投资驱动的第二产业增加值占到GDP的比重上升，而第三产业增加值占到比下降并代替第二产业。

以低增加值为特征的第三产业，之所以需要代替第二产业，就是因为城市化造成的人口、资源在城市高度核心区。核心区导致分工细化、服务业市场需求快速增长，低增加值的现代服务业和高科技产业投放及研发分摊成本上升，消费的规模效应也使得消费价格下降。

因此，即便经济增长速度上行，但快速增长质量更高，这也是国家特别强调的在未来新的常态下，调压减势、量增质优于。尽管我国城市化亲率多达了50%，但人口核心区度过于，突出表现在外来人口无法在城市扎根。根源在于这些人群无法在城市落户，也就无法享用城市的公共服务。再加外来人群长年作为便宜生产要素，无力缴纳自我城市化的成本，首要展现出就是无力还乡。

所以，即便交通通信、文教娱乐、医疗保健等现代服务业崭露头角，但体量弱小无法空缺传统产业去生产能力留下的空白。因此，提升城市的核心区程度，关键就是要让外来人口需要像户籍人口一样，享用均等化的城市公共服务，这才是中央经济工作会议明确提出的深化住房制度改革的出发点，也是去库存的显然之策。首先，要通过减缓农民工市民化，让他们在低收入地城市落户，确实在城市恰下根来，构成买房的预期；其次，农民工市民化后，意味著他们被划入了还包括住房确保在内的公共服务范围，购房的成本也就降下来了。

在本次中央经济工作会议上，新的住房制度慢慢明朗。住房市场需求的主体从户籍居民改向非户籍居民；政策希望从市场需求末端改向供给末端；住房供应的产品结构从以购居多改向出租举，建构与新市民先租后卖住房市场需求特征相适应的住房供应体系；住房产品属性重返民生和国民经济基础产业属性，开发商必需要抛弃过去较慢获释市场需求以推展房价下跌的盈利模式。只有以减少房价，进而减少外来人口市民化成本、降低生产要素成本为导向，才能取得城市化新阶段的行业利润。

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